1. La location meublée en tant que résidence principale du locataire : un gisement de revenus supplémentaires
Pour peu que le marché soit réceptif, proposer à la location un logement meublé constituant la résidence principale du locataire est une piste à explorer pour le propriétaire qui donne son bien en location nue et est à la recherche d’une meilleure rentabilité. C’est aussi un choix possible pour le propriétaire qui hésiterait à se lancer ou à rester dans la location meublée de courte durée alors que cette activité est de plus en plus rigoureusement encadrée et surveillée. La location meublée bénéficie en effet d’un régime fiscal qui mérite le détour. En résumé, il s’agit d’amortir une partie importante de la valeur du bien, c’est à dire de déduire du bénéfice fiscal, chaque année et pendant de nombreuses années, une fraction de la valeur du bien avec pour conséquence de réduire considérablement, voire d’annuler, l’impôt sur la location meublée.
Le cadre de notre étude est celui de la location de locaux entrant dans le champ d’application de la la loi de 1989 (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il s’agit de locaux constituant la résidence principale du locataire définie par cette loi comme « le logement occupé au moins huit mois par an » (article 2 de la loi de 1989) ou encore de logements faisant l’objet d’un bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois, pour des locataires appartenant à une population bien définie.
Quant au logement meublé, il est défini comme « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.» (article 25-4 de la loi de 1989). Pour devenir loueur en meublé, il faut donc respecter le décret de 2015 (décret n°2015-981 du 31 juillet 2015) qui fixe la liste des éléments que doit comporter le mobilier d’un logement meublé et qui est est applicable aux baux signés à partir du 1er septembre 2015.
On n’aborde pas dans tout ce qui suit les locations de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes pour lesquels les règles sont différentes, pas plus que les investissements dans des résidences meublées (étudiants, seniors, EHPAD : établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) qui font l’objet d’un dispositif spécifique (Censi-Bouvard).
2. Règles propres à la location meublée
Comment se distingue la location meublée de la location nue dans la loi de 1989 ?
Voici déjà quelques critères qui peuvent faire la différence dans le choix entre location nue et location meublée.
En location meublée:
– La durée du bail meublé ordinaire est d’au moins un an (trois ans en location nue). Il est reconduit tacitement si aucune des parties ne donne congé.
– Pour une bail étudiant, la durée peut être réduite à 9 mois sans reconduction tacite.
– Pour un bail mobilité introduit par la loi ELAN, la durée du bail est de 1 à 10 mois, sans possibilité de dépasser la limite de 10 mois, et est réservée à certains locataires (en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle)
– Le dépôt de garantie est de 2 mois de loyer hors charges au maximum (1 mois en location nue) sauf bail mobilité pour lequel il n’y a pas de dépôt de garantie.
– Le bailleur peut donner congé avec un préavis de trois mois (6 mois en location nue). Cela dit, les motivations du congé (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux) sont les mêmes qu’en location nue.
– Le locataire peut résilier le contrat avec un préavis d’un mois (trois mois en location nue mais le préavis peut être réduit à 1 mois sous certaines conditions, par exemple pour une location en zone tendue).
– Le paiement des charges est au réel ou au forfait pour le bail meublé ordinaire, obligatoirement au forfait pour le bail mobilité.
– Le contrat de location est établi par écrit et doit respecter un contrat type défini par décret (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Il est vivement recommandé de rédiger avec soin la clause de solidarité en cas de pluralité de locataires et la clause résolutoire relative aux modalités de résiliation de plein droit du contrat, le contrat type ne faisant que mentionner l’objet de ces clauses. Autre spécificité du contrat de location meublée : le contrat devra comporter en annexe un inventaire et un état détaillé du mobilier.
3. Distinction loueurs en meublés professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP)
Sur le plan fiscal, il faut distinguer les statuts de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.
Lorsque les deux conditions suivantes sont réunies, le loueur a le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Recettes annuelles retirées de l’activité de loueur en meublé (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal :
1°) supérieures à 23 000 € ;
2°) supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, autres BIC ou autres revenus).
Lorsque l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur a le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
ll faut signaler que les traitements et salaires à prendre en compte dans les autres revenus comprennent les pensions de retraite. En effet, la rédaction précise de la condition relative aux revenus est la suivante : « Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. ». Or la définition de l’article 79 du code général des impôts inclut les pensions de retraite.
Depuis une décision assez récente du Conseil constitutionnel (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018), la condition supplémentaire que l’un au moins des membres du foyer fiscal soit inscrit au Registre du Commerce et des Sociétes (RCS) en tant que LMP n’est plus nécessaire pour avoir le statut de LMP.
Certaines règles sont communes aux deux statuts mais des différences importantes sont à connaitre en termes de fiscalité des revenus, des plus-values, de l’impôt sur la fortune immobilière et de cotisations sociales.
4. Fiscalité des revenus de la location meublée
4.1 Impôt sur le revenu : points communs aux loueurs en meublés non professionnels et professionnels
Fiscalement, l’activité de loueur en meublé est commerciale et relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les différences avec les règles applicables à la catégorie des revenus fonciers dont relève la location nue sont notables, particulièrement en ce qui concerne les charges déductibles
- Régime des micro entreprises : Micro BIC
Le régime des micro-entreprises s’applique au loueur en meublé à conditions que son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas un seuil fixé à 70.000 € indépendamment de son caractère professionnel ou non.
L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 50 % dans le régime micro BIC, beaucoup plus intéressant que le régime micro foncier en location nue (abattement de 30% pour des revenus n’excédant pas 15.000 €).
L’option pour le régime réel d’imposition est possible en dessous de 70 000 €.
Il est important de signaler que les contribuables placées dans le champ d’application du régime micro BIC peuvent opter pour le régime réel d’imposition, option qui doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle ils souhaitent bénéficier de ce régime.
Pour être imposé au régime réel en N+1 au titre de l’année N, il faut opter pour le régime réel avant le 1er février de l’année N.
- Régime réel d’imposition
Le régime réel d’imposition, applicable sur option lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 € ou automatiquement lorsque les recettes sont supérieures à 71 000 €, implique la tenue d’une comptabilité avec établissement d’un bilan et d’un compte de résultat.
Dans ce régime, il est possible de déduire des amortissements pour les biens donnés en location meublée dans certaines limites.
Sans entrer dans le détail du calcul des amortissements, retenons à ce stade qu’il se calcule en divisant une partie de la valeur d’origine du bien par un nombre d’années probable d’exploitation de ce bien.
Pour un bailleur personne physique, le montant de l’amortissement déductible est limité au montant du loyer diminué des autres charges afférentes au bien.
Autrement dit, un déficit fiscal ne peut pas être généré par les amortissements pratiqués.
Il en résulte que, dès lors que l’amortissement est supérieur au loyer diminué des autres charges afférentes au bien, une partie de cet amortissement ne pourra pas être déduite. Qu’en est-il de la fraction de l’amortissement non immédiatement déductibles dans le régime réel d’imposition ? Cette fraction de l’amortissement n’est pas perdue ; elle est reportable sans limite dans le temps et pourra être déduite lorsque le résultat de la location sera suffisamment bénéficiaire pour l’absorber.
Micro Bic et Régime réel – exemple chiffré
Dans cet exemple, nous allons raisonner sur deux exercices successifs.
Hypothèses :
– Les loyers bruts perçus de la location meublée s’élèvent à 12 000 € et sont constants.
– La partie de la valeur d’origine du bien loué qui peut être amortie s’élève à 240 000 € amortie sur une durée de 30 ans, soit un amortissement de 8 000 € par an (240 000 € / 30).
– Les charges autres que les amortissements (incluant notamment les frais financiers sur l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien) s’élèvent à 7 000 € la première année et 3000 € la deuxième année.
Le régime micro BIC est applicable dans notre exemple puisque les loyers perçus sont inférieurs à 70 000 € (on suppose que le foyer fiscal n’a pas d’autres revenus relevant des BIC).
Le contribuable a aussi, comme on l’a vu, la possibilité d’opter pour le régime réel.
Voyons quel est le résultat fiscal dans les 2 cas de figure.
1er cas : application du régime micro BIC
Le résultat fiscal est donné dans le tableau suivant.
| N | N+1 | |
| Loyers | 12.000 € | 12.000 € |
| Abattement forfaitaire de 50% | -6.000 € | -6.000 € |
| Résultat fiscal | 6.000 € | 6.000 € |
Explications :
Le montant des charges déductibles est l’abattement forfaitaire de 50%, soit 6000 €.
Remarquons que les charges réelles et les amortissements n’interviennent pas dans la détermination du résultat.
On constate que l’activité dégage un bénéfice imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Il est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.
2ème cas : option pour le régime réel d’imposition.
Le résultat fiscal est présenté dans le tableau suivant :
| N | N+1 | |
| Loyers | 12.000 € | 12.000 € |
| Charges | -7.000 € | -3.000 € |
| Amortissements déductibles | -5.000 € | -8.000 € |
| Imputation d’amortissements reportables | -1.000 € | |
| Résultat fiscal | 0 € | 0 € |
| Amortissement non déductible reporté | 3.000 € | |
| Stock d’amortissements reportables | 3.000 € | 2.000 € |
Explications
– Année N :
L’amortissement admis en déduction est de 5 000 € (et non de 8 000 €) en raison de la règle exposée ci-dessus: l’amortissement déductible est limité au montant du loyer diminué des autres charges afférentes au bien, donc limité à 12 000 € – 7 000 € = 5 000 €
Le montant de l’amortissement non immédiatement déductible est de 3 000 € (8 000 € – 5000 € = 3 000 €). Ce montant entre dans le « stock » d’amortissements reportables.
– Année N+1 :
L’amortissement de l’année N+1 (8.000 €) est entièrement déductible car cet amortissement est inférieur au montant du loyer diminué des autres charges afférentes au bien, soit 12.000 € – 3.000 € = 9.000 €.
De plus, la faction non immédiatement déductible de l’amortissement de l’année N (3 000 €) peut être déduite partiellement, à hauteur de 1 000 €, car le résultat est suffisamment bénéficiaire.
Enfin, il subsiste un stock d’amortissements reportable de 2.000 € qui n’ont pas été consommés et qui pourront être reportés sans limitation de durée et déduits des résultats futurs.
Ce qu’il faut retenir, c’est l’intérêt de l’option pour le régime réel lorsque la somme les charges réelles et des amortissements est supérieure à l’abattement forfaitaire de 50%, ce qui est en général le cas.
Ce qu’on vient d’exposer concerne aussi bien les loueurs en meublés professionnels que non professionnels.
Il n’y a donc pas de lien entre l’application du Micro BIC ou du régime réel et la qualité de loueur en meublé non professionnelle ou professionnelle.
4.2 Impôt sur le revenu : Différences entre loueurs en meublé non professionnels et loueurs en meublé professionnels
Quelles sont les règles applicables en fonction du statut du loueur en meublé ?
Loueur en meublé non professionnel :
Les déficits provenant de l’activité meublée non professionnelle ne peuvent être imputés sur le revenu global.
Ils ne pourront s’imputer que sur les revenus provenant de l’activité de location meublée au cours des 10 années suivantes.
Ils ne pourront pas s’imputer non plus sur les revenus de location meublée exercée à titre professionnel dans le cas où le contribuable change de statut, par exemple en cas de changement de la composition des revenus du foyer fiscal (cas où les recettes tirés de l’activité meublée deviennent supérieures aux autre revenus et supérieures à 23.000 euros).
Loueur en meublé professionnel :
Un intérêt de l’exercice à titre professionnel de l’activité de loueur en meublé réside dans la possibilité d’imputer les déficits tirés de cette activité sur le revenu global sans limitation de montant.
Il faut relativiser cet avantage dans la mesure où, comme on l’a vu, l’amortissement ne peut pas être à l’origine d’un déficit. Un déficit n’existe que lorsque les charges, hors amortissements, sont supérieures aux recettes. Les travaux eux-mêmes étant amortissables ne contribuent pas à la création d’un déficit dans le régime de la location meublée.
5. Fiscalité des plus-values en location meublée
5.1 Loueur en meublé non professionnel
En cas de cession, le régime des plus-values du loueur en meublé non professionnel présente un avantage très significatif : en effet, les règles applicables aux particuliers s’appliquent et le calcul de la plus-value ne prend pas en compte les amortissements qui ont été déduits du résultat fiscal. Autrement dit, le prix de revient retenu dans le calcul de la plus-value est plus élevé que si les amortissements venaient en déduction de ce prix et la plus-value taxable est donc elle-même moins élevée.
Les plus-values des particuliers sont soumises :
– à l’impôt sur le revenu au taux de 19% après abattement en fonction de la durée de détention du bien et exonération totale après 22 ans ;
– aux prélèvements sociaux après abattement en fonction de la durée de détention et exonération totale au bout de 30 ans.
Conséquence défavorable d’une cession : les amortissements reportés qui n’ont pu être imputés sont perdus (après la cession, ils ne peuvent s’imputer sur le résultat d’autres biens conservés par le contribuable).
Signalons aussi qu’une surtaxe de 2 à 6% est appliquée lorsque la plus-value imposable est supérieure à 50.000 euros.
| Impôt sur le revenu (IR) | Prélèvements sociaux |
| IR = 19% X Plus-value | Prélèvements sociaux = 17,2% X Plus-value |
| abattement à partir de la 6ème année, 100% au bout de 22 ans | abattement à partir de la 6ème année, 100% au bout de 30 ans |
| Plus-value > 50.000 € => surtaxe de 2% à 6% |
Par exemple, pour un bien acheté 200.000 € et vendu 350.000 € au bout de 15 ans, la plus-value sera imposée de la manière suivante :
Plus-value avant abattement pour durée de détention : 350.000 € – 200.000 €= 150.000 €
Abattement pour l’impôt sur le revenu au bout de 15 ans : 60,00%
Plus-value imposable à l’impôt sur le revenu: 150.000 € – 150.000€ x 60% = 60.000 €
Impôt sur le revenu (19%) : 60.000€ x 19% = 11.400 €
Abattement sur prélèvements sociaux : 16,50%
Plus-value soumise aux prélèvements sociaux :150.000 € – 150.000€ x 16,50% = 125.250 €
Prélèvement sociaux (17,2%) : 125.250 € x17,2% = 21.543 €
Total imposition sur la plus-value : 11.400 € + 21.543 € = 32.943 €
5.2 Loueur en meublé professionnel
En pratique, un grand nombre de loueurs en meublé professionnels bénéficient d’une exonération de l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value sur la cession d’un immeuble inscrit à l’actif de leur entreprise
L’exonération concerne les contribuables qui exercent leur activité depuis au moins 5 ans, étant précisé que « pour le décompte de la durée d’exercice à titre professionnel de l’activité, il y a lieu de cumuler les périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité. » (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20180207).
L’exonération est totale lorsque les recettes de l’activité sont inférieures à 90.000 euros, partielle entre 90.000 et 126.000 euros (calcul du seuil : moyenne des 2 exercices précédant la cession) (article 151 septies du CGI).
Lorsque la plus-value est taxable, il faut distinguer plus-value à court terme et plus-value à long terme.
Les éléments à prendre en compte sont la durée d’inscription à l’actif et le montant des amortissements déduits des bénéfices imposables.
Une cession intervenant dans le délai de 2 ans est à court terme.
Une cession intervenant dans un délai supérieur à 2 ans est à court terme pour la part des amortissements déduits des bénéfices imposables, à long terme pour la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien.
La plus-value court-terme est imposable comme un bénéfice courant. Elle est donc soumise à l’impôt sur le revenu selon la tranche d’imposition dont relève le contribuable.
La plus-value long-terme est imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 12,8% après abattement de 10 % par année de détention après 5 ans de détention, donc totalement exonérée d’impôt sur le revenu au-delà de 15 ans de détention.
Les plus-values à long terme et à court terme sont soumises à cotisations sociales (car dans le régime de loueur en meublé professionnel les bénéfices sont soumis aux cotisations sociales de la sécurité sociale pour les indépendants) sans abattement.
| Impôt sur le Revenu (IR) | Cotisations sociales | |
| conditions | imposition | Cotisations sociales # 43% X PV totale |
| activité depuis au moins 5 ans | ||
| – et recettes < 90.000 € | exonération totale | |
| – et recettes comprises entre 90.000 € et 126.000 € | exonération partielle | |
| recettes > 126.000 € | ||
| . Plus-value court terme (PV CT) | IR = PV CT X Taux IR contribuable (0% à 45%) | |
| . Plus-value long terme (PV LT) | IR = PV LT X 13,2% | |
| PV LT : abattement de 10% par an au-delà de 5 ans, 100% au bout de 15 ans | ||
Par exemple, pour un bien acheté 200.000 € et vendu 350.000 € au bout de 15 ans et ayant donné lieu à déduction de 75.000 euros d’amortissements, la plus-value sera calculée de la manière suivante :
Plus-value totale : 350.000 € – (200.000 € – 75.000 €) = 225.000 € se décomposant en :
. Plus-value court terme = amortissements déduits = 75.000 €
. Plus-value long terme = prix de vente – prix d’achat = 150.000 €
L’impôt sur le revenu dépendra du niveau de l’activité du loueur en meublé avec une exonération totale possible s’il est en activité depuis au moins 5 ans et si ses recettes sont inférieures à 90.000 € (recettes moyennes au cours des 2 derniers derniers exercices précédant la vente du bien).
En revanche, les cotisations sociales seront dues sur la totalité de la plus-value.
6. Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Pour que les biens affectés à l’activité de location meublée soient exonérés d’IFI, le code général des impôts (1° du V de l’article 975 du CGI) pose comme conditions que les personnes détenant ces biens réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal « dans les catégories de traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. »
« Pour la détermination du seuil de 50 %, Il convient de retenir le bénéfice commercial net annuel dégagé par l’activité de location meublée. » (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10-20180608). Pour l’IFI, il faut donc retenir que c’est le niveau de revenus après déduction des charges et non le niveau des recettes qui est à prendre en compte.
La condition d’exonération portant sur le niveau de revenus est difficilement remplie dans la mesure où les bénéfices de l’activité meublée sont faibles ou nuls, sinon négatifs, pendant une longue période au cours de laquelle la faculté de déduire les amortissements du résultat fiscal est utilisée à plein.
Mais il faut ajouter que les pensions de retraite sont exclues des revenus du foyer fiscal à prendre en compte, ce qui peut permettre à certains loueurs en meublé retraités d’échapper à l’IFI. On rappelle que les traitements et salaires considérés pour établir la distinction entre loueur en meublé non professionnel et professionnel définis par référence à l’article 79 du CGI, incluent les pensions alors que les traitement et salaires considérés pour apprécier si le contribuable est exonéré de l’IFI ne sont pas définis par référence à l’article 79 du CGI.
7. Cotisation Foncière des Entreprises
Les loueurs en meublés, non professionnels et professionnels sont donc assujettis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Celle-ci dépend de la valeur locative du bien et de sa localisation sachant qu’une cotisation minimale est en générale applicable aux loueurs en meublés.
8. Cotisations sociales
En ce qui concerne les cotisations sociales, la différence entre les deux régimes (location meublée non professionnelle et professionnelle) doit être soulignée.
Dans le régime de la location meublée non professionnelle de logements constituant la résidence principale du locataire qui nous intéresse ici, le bénéfice n’est pas soumis à cotisations sociales. En revanche, il supporte les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Dans le régime de la location meublée professionnelle, le bénéfice est soumis aux cotisations sociales des indépendants (ex RSI), supérieures à 40% des bénéfices imposables.
Et concernant les plus-values, même lorsqu’elles sont exonérées d’impôt sur le revenu, elles sont soumises à cotisations sociales.
9. Passage de la location nue à la location meublée
Rappelons que nous ne nous intéressons pas ici à la location meublée de courte durée (hormis le cas du bail mobilité), hypothèse dans laquelle le passage de la location nue à la location meublée serait beaucoup plus complexe et contraignant.
9.1 Vérifications préalables
Si le bien concerné a dégagé un déficit foncier imputé sur le revenu global au titre d’une année, il doit rester affecté à la location nue pendant les 3 années qui suivent l’imputation. Or, « l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location » ( BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901) relevant du régime des revenus fonciers. Le passage à la location meublée aura donc pour conséquence de devoir reconstituer le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédant l’année du changement. Les déficits indûment imputés sur le revenu global ne seront pas perdus mais ne pourront s’imputer que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, dans la mesure ou d’autres biens produisant des revenus fonciers permettent cette imputation.
Si la propriété du bien est démembrée, l’administration fiscale considère qu’aucun amortissement ne peut être déduit : « les éléments mobiliers ou immobiliers dont une entreprise industrielle ou commerciale a la jouissance en qualité d’usufruitier ne font pas partie de son actif. Cette entreprise, dès lors, ne peut pratiquer aucun amortissement à raison de ces éléments. » (BOI-BIC-AMT-10-20-20170301 – 260). Bien que la jurisprudence semble admettre l’amortissement d’un droit d’usufruit, il ne nous parait difficile de recommander cette solution. C’est donc un point à considérer avec attention avant toute décision de changement de statut.
Si le bien est détenu à travers une société civile immobilière, une étude sérieuse est à faire car tout ce qui a été dit dans le cadre de l’impôt sur le revenu n’est plus de mise. En effet, la SCI qui donne un bien en location meublée relève de droit de l’impôt sur les sociétés (IS) puisque, bien qu’étant une société civile par sa forme juridique civile, elle exerce alors une activité commerciale par nature. La société perd la « transparence fiscale » : ses résultats sont imposés d’abord au niveau de la société puis, lorsqu’ils sont distribués, au niveau des associés. L’imposition des plus-values ne suit pas les règles des plus-values des particuliers. En résumé, dans le calcul de la plus-value, les amortissements viendront réduire la valeur nette comptable du bien et donc augmenter le montant de la plus-value. Celle -ci sera imposée à l’IS au niveau de la société. Les associés seront ensuite imposés sur le résultat distribué (impôt sur le revenu au barème progressif et prélèvements sociaux de 17,2%).
Il faudra aussi vérifier que le bien loué ne doit plus être soumis aux engagements d’un dispositif de défiscalisation encore en cours.
9.2 Mobilier
Concernant le mobilier nécessaire, on pourra consulter le décret le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé constituant la résidence principale du locataire pour être certain d’équiper le logement avec le minimum requis.
9.3 Calcul des amortissements
La question du calcul des amortissements est évidemment cruciale dans le passage de la location nue à la location meublée dès lors que l’on est soumis ou que l’on choisit volontairement le régime réel d’imposition des bénéfices plus intéressant dans la grande majorité des cas.
Sur le calcul de ces amortissements, il est bon de comprendre quelques principes sans chercher à donner une recette applicable dans tous les cas de figure.
Le bien fait l’objet d’un apport à l’actif du bilan qui doit être effectué à sa valeur vénale à la date de départ de l’activité de location meublée. Peu importe que le bien ait été loué plusieurs années en location nue auparavant, c’est bien le démarrage de la location meublée qui constitue le point de départ des amortissements. Il faut distinguer la valeur de la construction qui est amortissable et celle du terrain qui ne l’est pas : en effet, pour l’administration fiscale, « Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l’actif de son bilan la valeur de l’immeuble amortissable de celle du terrain d’assiette » (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20180207). C’est sans doute un des points les plus délicats du passage au statut de loueur en meublé pour le contribuable qui ne peut pas s’appuyer sur l’acte de vente ou sur un texte précis pour opérer cette ventilation. Il faut donc recommander une certaine vigilance dans cette étape car la lutte risque d’être inégale avec l’administration fiscale en cas de remise en question de la valorisation du terrain même si c’est à cette administration qu’il appartiendrait d’établir que la valeur du terrain retenue par le contribuable est trop basse.
Il faut ensuite pouvoir décomposer la valeur de la construction par composant et appliquer à chaque composant une durée d’amortissement. Là encore, l’exercice peut s’avérer difficile faute de données disponibles. Nous reproduisons ci-dessous, à titre indicatif, un tableau figurant dans un rapport de l’inspection générale des finances (Évaluation de politique publique – Le logement locatif meublé – Annexe IV).
| Composants | Part des composants dans le prix | Durée de l’amortissement (ans) |
| Terrain | 25% | pas d’amortissement |
| Gros oeuvre | 40% | 50 |
| Façade | 20% | 30 |
| Equipements | 20% | 20 |
| Agencements | 20% | 15 |
| Mobilier | 7 |
NB : On note que la décomposition du prix en pourcentage donne un total supérieur à 100%. Il faut comprendre que le pourcentage donné pour les composants hors terrain s’applique au total du prix hors terrain.
Ce tableau est surtout là pour illustrer la décomposition de la valeur d’un bien par composants et pour les durées d’amortissement indiquées. La part des composants dans le prix, notamment le terrain, ne peut être uniforme et est propre à chaque immeuble.
10. Formalités et obligations du loueur en meublé
10.1 Déclaration d’activité
L’obtention du statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel implique une déclaration de création de l’activité de loueur en meublé au moyen d’un formulaire P0i, qui doit être adressé au centre de formalité des entreprises ou au greffe du Tribunal de commerce dans un délai de 2 semaines à compter du démarrage de l’activité. La démarche permet d’obtenir un numéro SIRET indispensable à l’exercice de l’activité.
10.2 Option pour le régime réel
Le régime réel d’imposition sur les revenus est en général plus intéressant que l’application du Micro BIC.
L’option pour le régime réel peut se faire en début d’activité sur le formulaire P0i ou par le dépôt d’une déclaration de résultat n° 2031 avec ses annexes au début du mois de mai.
Pour un changement de régime en cours d’activité, il faut adresser un courrier au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année au titre de laquelle l’option est prise (1er février de l’année N dont les résultats feront l’objet d’une déclaration en N+1). L’option est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement. Il est possible de revenir au Micro BIC en dénonçant l’option par courrier adressé au SIE à l’expiration de chaque période.
10.3 Tenue d’une comptabilité
Le loueur en meublé, dès lors qu’il a opté pour le régime réel, doit télétransmettre une liasse fiscale (imprimés 2031 et 2033).
Ceci implique de tenir une comptabilité permettant de produire un bilan et un compte de résultat qui intègre notamment le calcul des amortissements.
Il faut cependant préciser qu’il n’y a aucune obligation de faire appel à un expert-comptable pour respecter cette obligation.
11. Comparaison LMNP / Location nue
Nous avons comparé la trésorerie générée pour un investissement financé dans les mêmes conditions, l’un exploité en location meublée et l’autre en location nue par deux investisseurs dont le taux marginal d’imposition est de 30%.
Par souci de simplification, nous avons retenu les mêmes loyers dans les 2 hypothèses. En réalité, les loyers sont en général plus élevés en location meublée mais cela a pour contrepartie une vacance locative plus élevée et le surcoût que représente l’achat et le renouvellement du mobilier. Dans notre exemple, l’investissement est de 150.000 €, montant auquel s’ajoute les frais de notaires. Il est financé par un apport pour 15% du montant total et le solde par un emprunt sur 15 ans à un taux d’intérêt de 1,35% et un taux d’assurance de 0,20%. Le montant non amortissable (terrain) est de 40% du montant total terrain plus construction, ce qui peut paraître élevé mais n’a rien s’invraisemblable dans nombre de grandes villes où le pris du foncier est très élevé. Le bien est amorti sur une durée de 35 ans. Le rendement brut du bien (loyer / investissement) est de 5%. Le montant des charges annuelles au sens large (copropriété, assurances, taxes, gestion) est égal à 22% du loyer. Le bien est revendu à l’issue de la durée du prêt. Aucune hypothèse d’inflation et de plus-value (ou moins-value) n’est prise en compte.
| Ligne | LMNP | Location nue | |
| Recettes | 1 | 122.625 € | 122.625 € |
| Charges | 2 | -22.500 € | -22.500 € |
| Intérêts d’emprunt et assurance sur emprunt | 3 | -18.643 € | -18.643 € |
| Amortissements (LMNP) / Travaux déductibles (Location nue) | 4 | -49.798 € | -11.250 € |
| Bénéfice fiscal | 5 = lignes 1+2+3+4 | 31.684 € | 70.232 € |
| Impôt sur le revenu, prélèvements sociaux | 6 | -14.955 € | -33.150 € |
| en % | 47,2% | 47,2% | |
| Apport initial | 7 | -24.329 € | -24.329 € |
| Travaux | 8 | -11.250 € | -11.250 € |
| Remboursement d’emprunt | 9 | -137.866 € | -137.866 € |
| Revente du bien | 10 | 150.000€ | 150.000 € |
| Trésorerie | 11 = lignes 1+2+3+6+7+8+9+10 |
43.082 € | 24.888 € |
Trésorerie (somme des lignes sur fond bleu):
On voit que la trésorerie dégagée en location meublée non professionnelle est de 1,75 fois celle dégagée en location nue uniquement grâce à l’économie d’impôt sur le revenu (16.827 €) résultant des amortissements déduits sur la période. En effet, en LMNP il a été possible de déduire 46.054 €.d’amortissements incluant des amortissements sur le montant du bien acquis alors qu’en location nue seuls les travaux sont déductibles.
Le profil de la trésorerie est le suivant sur la période
| Année 1 acquisition du bien |
Année 2 à 15 trésorerie moyenne par année |
Année 15 vente du bien |
Total | |
| LMNP | -29.603 € | -5.523 € | 150.000 € | 43.082 € |
| Location nue | -30.650 € | -6.747 € | 150.000 € | 24.888 € |
On peut s’intéresser au profil de trésorerie dégagé par l’investissement sur une période plus longue. En effet, l’avantage de la déduction des amortissements se prolonge sur toute la durée d’amortissement (35 ans dans notre hypothèse). Sans aller jusqu’au terme de la durée d’amortissement, dans l’hypothèse de la conservation du bien, par exemple sur 25 ans, on voit que la trésorerie dégagée en LMNP reste supérieure.
| Année 1 acquisition du bien |
Année 2 à 15 trésorerie moyenne par année période de remboursement d’emprunt |
Année 16 à 25 trésorerie moyenne par année |
Année 25 vente du bien |
Total | |
| LMNP | -27.410 € | -5.523 € | 4.507 € | 150.000 € | 88.148 € |
| Location nue | -28.379 € | -6.747 € | 3.128 € | 150.000 € | 56.172 € |